22营财01 (185819): 苏州营财投资集团有限公司及其发行的22营财01与22苏州营财MTN001定期跟踪评级报告
发行人本次评级模型分析表
适用评级方法与模型：金融机构评级方法与模型（金融投资公司）FM-JR005（2022.12）
调整因素：（0）
不涉及
支持因素：（+1）
苏州营财作为国发集团内唯一的金融不动产运营平台，可获得股东支持。
同类企业比较表
| 最新主体 信用等级 | |||||
| 总资产 | 股东权益 | 净利润 | 双重杠杆率 | 资产负债率 | |
| AA | 62.07 | 30.67 | 4.07 | 102.62 | 50.60 |
| AA | 130.85 | 48.58 | -1.98 | 138.48 | 62.87 |
| AA | 87.19 | 43.88 | 1.02 | 47.90 | 49.68 |
注 2：以上数据均为母公司口径数据。
注 3：鲁信创投和苏州金合盛数据根据公开披露的信息整理计算，其中，双重杠杆率均为 2022年末数据。
跟踪评级报告
跟踪评级原因
按照苏州营财投资集团有限公司 2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）和 2022年度第一期中期票据（分别简称“22营财 01”及“22苏州营财 MTN001”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据苏州营财提供的经审计的 2022年财务报表及相关经营数据，对苏州营财的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。
图表 1. 本次跟踪债项概况
| 发行金额（亿元） | 期限（年） | 发行利率（%） |
| 5.00 | 3 | 3.08 |
| 5.00 | 3 | 3.27 |
发行人信用质量跟踪分析
数据基础
天衡会计师事务所（特殊普通合伙）对苏州营财 2021-2023年的财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。2023年，公司合并范围减少子公司 1家，为苏州市越城遗址文化旅游发展有限公司（以下简称“越城遗址”）。同期，新增纳入合并范围的子公司 1家，为苏州翔信房地产开发有限公司（以下简称“翔信房地产”），构成同一控制下的企业合并。同期，公司吸收合并苏州盘门旅游开发有限公司（以下简称“盘门旅游”），构成同一控制下的企业合并。截至 2023年末，公司纳入合并口径的子公司共 3家。
业务
1. 外部环境
（1） 宏观因素
2024年第一季度，我国经济平稳开局，为实现全年增长目标打下良好基础，但仍面临有效需求不足、市场主体预期偏弱、重点领域风险突出等问题。在强大的国家治理能力、庞大的国内市场潜力以及门类齐全的产业体系基础上，我国经济长期向好的趋势保持不变。
2024年第一季度，全球经济景气度和贸易活动有所好转，经济体间的分化持续。经济增长与通胀压力的差异或促使欧洲央行较美联储更早开启降息，日本央行退出负利率政策在短期内的影响有限；持续攀升的债务规模推升风险，特别是在强势美元与利率高位的背景下，发展中国家的债务脆弱性加剧；人工智能等新技术对全球生产率的提升值得期待，而供应链体系的区域化转变、保护主义盛行、地缘冲突多发等将带来负面影响。
我国经济平稳开局，为实现全年增长目标打下良好基础，但仍面临有效需求不足、市场主体预期偏弱、重点领域风险突出等问题。就业形势总体平稳，价格水平在低位运行。服务业生产活动受高基数影响增速放缓；工业生产稳步提升，企业经营绩效边际改善，其中有色、化工及电子信息制造表现相对较好。消费增速回落，维持服务消费强、商品消费偏弱的格局，促消费政策的成效有待释放；制造业、基建投资增速均回升，房地产投资继续收缩；出口改善的持续性有待观察，对美欧日出口降幅明显收窄，对“一带一路”沿线国家和地区的出口表现相对较好。内外利差较大促使人民币对美元面临阶段性贬值压力，但人民币对一篮子货币有效汇率基本稳定，境外机构对境内股票、债券投资规模增加。
我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；短期内宏观政策将维持积极，风险统筹化解能够确保不发生系统性风险。我国积极的财政政策适度加力、提质增效，财政支出节奏较上年加快，专项债及超长期国债等财政资金将有力地发挥带动作用；稳健货币政策灵活适度、精准有效，保持流动性合理充裕，央行在通过降准、“降息”促进社会综合融资成本稳中有降的同时，运用抵押补充贷款、再贷款等多种政策组合积极配合“三大工程”建设以及大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。
经济增速下降是转向高质量发展过程中的客观规律，预计 2024年我国经济增速有所放缓：基数效应的褪去及居民大额商品的消费意愿不足导致消费增速回落；制造业投资保持较快增长，基建投资稳增长的功能持续，房地产业投资依旧低迷；出口表现仍具不确定性，价格回升和海外制造业补库或带动出口增速有所提高。在强大的国家治理能力、庞大的国内市场潜力以及门类齐全的产业体系基础上，我国经济长期向好的趋势保持不变。
详见宏观研究报告。
（2） 行业因素
2023年以来，在外部环境的影响下，国内股权投资市场步入调整阶段，募、投、退市场均有所回落。投资和退出行业仍较集中，竞争格局进一步分化，行业监管环境日益完善。政府背景的私募股权投资公司仍表现活跃，已成为国内私募股权投资市场的重要力量。未来半导体/电子设备、生物技术/医疗健康领域仍将受到资本青睐。行业内部将延续分化趋势，投资机构将采取差异化策略保持自身优势。
“十四五”规划提出把科技自立自强作为国家发展的战略支撑，推进制造业补链强链，发展壮大战略性新兴产业，并提出提高直接融资特别是股权融资比重，建立多层次资本市场体系，全面推行注册制等一系列举措。私募股权投资行业作为股权融资的重要渠道之一，能够在赋能创新企业发展的同时，享受科技创新驱动发展带来的增长红利。近年来，在贸易战和科技战等逆全球化趋势下，宏观经济低位运行，叠加资本市场低迷表现，新增募集规模持续下降，私募股权投资基金存量规模增长乏力。募资结构上呈现两极化趋势，市场上单支超百亿规模基金主要以大型产业基金、并购基金和基建基金为主。同时，推动私募股权投资行业有序发展的监管措施持续加强，在 “扶优限劣”的方针下，私募管理人“出大于进”的结构调整趋势进一步巩固。
投资方面，我国股权投资市场投资节奏延续放缓态势，投资案例数及金额缩减显著。分投资阶段来看，股权投资市场投资更偏好于扩张期。近年来随着扩张期项目竞争激烈，投资成本不断提升，部分投资人开始将投资阶段适度前移，鼓励投早投小。种子期和初创期投资占比显著提升。半导体及电子设备、生物技术/医疗健康、IT为投资机构最为关注的三大行业。江苏、上海、北京、深圳和浙江为投资金额最多的前五大地区，投资端呈现区域性聚集特征。但区域集中度有所下降，中西部地区投资活跃度略有提升，投资案例数量及金额均增幅较大的主要为安徽和湖北。
退出方面，目前国内股权投资退出的三大主流方式为 IPO、股权转让和回购。其中 IPO是最主要的退出方式，但易受股票市场的景气度以及首发上市的政策要求影响。注册制的平稳运行的背景下，近年来创业板及科创板 IPO数量持续增长，助推 IPO股权投资项目退出案例的持续增长。2023年以来，受市场价格波动及 IPO政策收紧的影响，IPO退出案例数同比回落。股权转让、回购及其他退出渠道仍待进一步拓宽。
近年来市场上政府投资基金公司表现活跃。政府投资基金公司的设立目的更多的是希望通过募资端和政策端的优势，直接引进更多企业进入当地，为当地带来就业、税收，培育、扶持和引导当地产业发展。市场于管理层和投资人员的培养。而政府投资基金公司的优势多在于募资端。投资端、管理端和退出端仍需在长期合作的过程中积累投资经验，培养自身投资人才，加深对子基金或底层项目的投资决策和项目管理。
此外，由于私募股权投资业务具有投资回报周期长，退出时点和收益率不确定性大的特点，通常私募股权公司资产负债端存在较大的期限错配。与市场化私募股权投资机构相比，政府投资基金公司通常因业务带有一定政策属性，且与当地政府紧密度较高，更易获得债务融资，从长期来看债务滚动能力更强，一定程度上能够平缓资产负债期限错配较大带来的流动性管理压力。
展望 2024，我国经济正由过去的投资驱动转变为创新驱动，产业升级成为政策导向。突破卡脖子工程的高端制造业进口替代以及老龄化日益凸显带来的医疗需求增长是目前资本青睐的半导体/电子设备、生物技术/医疗健康领域股权投资的中长期逻辑。行业内部将延续分化趋势，头部效应明显，投资机构将采取差异化策略保持自身优势。
（3） 区域市场因素
苏州市基础设施条件优秀、政策和区位优势显著，综合经济实力强。2023年，该市经济增速有所回升。该市产业结构较好，形成了以高新技术产业为主导、服务经济为主体、先进制造业为支撑的现代产业体系。
苏州市地处江苏省东南部，东临上海、南接浙江、西抱太湖、北依长江，是长江三角洲城市群规划中三座I型大城市之一 3，地理位置优越，基础设施完善，经济和社会发展水平高。该市总面积 8657.32平方公里，下辖 5个市辖区、4个县级市。截至 2023年末，该市常住人口 1295.8万人，比上年末增长 0.36%。
2023年，苏州市经济总量仍位居江苏省各地级市首位，同年全国各城市排名维持第 6位，经济发展水平位居全国前列。同年，该市完成地区生产总值 2.47万亿元，同比增长 4.6%，经济增速有所回升。同年，该市分别实现第二产业、第三产业增加值分别为 11541.4亿元和 12916.8亿元，同比分别增长 3.6%和 5.5%，第三产业增加值占地区生产总值比重达到 52.4%。
图表 2. 2021年以来苏州市主要经济指标及增速（单位：亿元、%）
| 2021年 | 2022年 | |||
| 金额 | 增幅 | 金额 | 增幅 | 金额 |
| 22718.3 | 8.7 | 23958.34 | 2.0 | 24653.4 |
| 10872.8 | 9.5 | 11521.41 | 1.8 | 11541.4 |
| 11655.8 | 8.1 | 12243.95 | 2.1 | 12916.8 |
| 5660.6 | 8.3 | 5744.2 | 1.5 | 6031.2 |
| 1604.8 | 5.0 | 1708.1 | 6.4 | 1881.2 |
| 9031.3 | 17.3 | 9010.7 | -0.2 | 9582.9 |
| 25332.0 | 13.5 | 25721.1 | 1.6 | 24514.1 |
固定资产投资方面，2023年苏州市完成固定资产投资 6031.2亿元，比上年增长 5.0%，增速有所回升。其中，第一产业投资 4.6亿元，增长 4.8%；第二产业投资 1884.0亿元，增长 9.9%；第三产业投资 4142.6亿元，增长 2.9%。
图表 3. 2021年以来苏州市主要房地产市场发展指标及增速（单位：亿元、%）
| 2021年 | 2022年 | |||
| 金额 | 增幅 | 金额 | 增幅 | 金额 |
| 2869.8 | 7.3 | 2691.4 | -6.2 | 2591.9 |
| 11921.3 | 3.7 | 10807.8 | -9.3 | 9811.5 |
| 1238.9 | -19.8 | 1360.7 | 9.8 | 1785.3 |
| 2275.4 | 3.8 | 2068.9 | -9.1 | 1704.1 |
| 2088.3 | 4.7 | 1861.0 | -10.9 | 1515.9 |
2. 业务运营
苏州营财是国发集团唯一的金融不动产投资管理运作平台，以不动产的投资、运营、管理为主营业务，另外公司还开展直接股权投资和基金投资等业务。租金和物业管理收入为公司的主要营业收入来源，2023年，随着持有物业规模增加，租金收入增加。公司股权投资以及债权投资业务确认的投资收益为公司最主要的盈利来源。2023年，随着非金融类股权被苏州市财政局收回，苏州市外政府平台融资业务规模的压降，公司股权投资和债权投资规模下降。
（1） 经营规模
苏州营财是苏州国际发展集团有限公司（以下简称“国发集团”）唯一的金融不动产投资管理运作平台，以不动产的投资、运营、管理为主营业务，另外公司还开展直接股权投资和基金投资等业务。2023年，公司获得国发集团增资 2.50亿元。但随着并表子公司越城遗址股权的无偿划转；苏州市财政局收回公司所持有苏州市基础设施投资管理有限公司、苏州再生资源投资发展有限公司、苏州银杏置业有限公司和苏州工业园区时尚舞台 4家非金融类股权，截至 2023年末，公司母公司口径净资产同比有所下降。
苏州营财母公司口径对外投资主要可分为股权投资、基金投资和信托计划投资。近年来，整体投资规模保持增长，2023年增长部分主要来自信托计划投资。
图表 4. 苏州营财业务规模情况表（单位：亿元）
| 2021年末 | 2022年末 |
| 46.11 | 45.72 |
| 66.85 | 67.51 |
注 2：上表数据为母公司口径。
（2） 业务分散度和业务质量
苏州营财本部主要开展不动产投资、直接股权投资以及基金投资业务；全资子公司苏州国发营财不动产经营管理有限公司主要开展不动产运营、管理业务；控股子公司苏州市嘉信云生投资管理有限公司（以下简称“嘉信云生”）主要开展债权投资以及不良债权管理业务。2023年新纳入合并范围的翔信房地产前期开展房地产开发经营业务，截至 2023年末已无在建项目，存量项目目前以出租为目的。
图表 5. 苏州营财业务基本情况（单位：亿元、%）
| 直接持股比例（%） | 业务覆盖范围 |
| 100.00 | 物业管理 |
| 直接持股比例（%） | 业务覆盖范围 |
| 45.00 | 投资管理 |
| 100.00 | 房地产开发经营 |
| 2.18 | 证券经纪、证券承销与保 荐、证券自营等 |
| 4.00 | 担保 |
| 10.00 | 小额贷款 |
苏州营财本部投资业务相对分散，单一投资集中度随整体投资规模的增加逐步下降，处于适中水平。
图表 6. 苏州营财投资集中度情况（单位： %）
| 2021年末 | 2022年末 |
| 23.83 | 20.89 |
注 2：上表数据为母公司口径。
A. 不动产投资、运营、管理业务
2023年，苏州营财合并翔信房地产，翔信房地产持有信投大厦。截至 2023年末，公司持有的物业主要为国发大厦南北写字楼、国发大厦裙楼商业广场、信投大厦以及主要分布在上海江苏大厦 21层、苏州市人民路和皮市街等处的外围资产。2021-2023年公司合并口径租金收入分别为 0.62亿元、0.49亿元和 0.81亿元；物业管理收入分别为 0.16亿元、0.16亿元和 0.11亿元。
苏州营财国发大厦北写字楼近年来为满租状态，租金贡献稳定。南写字楼随着招商工作的逐步推进，出租率有所提升，2023年末出租率为 91.77%，外围资产出租率亦有所提升。
图表 7. 公司主要物业出租情况（单位：万元、%）
| 类型 | 2021年（末） | 2022年（末） | |||
| 租金收 入 | 出租率 | 租金收 入 | 出租率 | 租金收 入 | |
| 写字楼 | 2500.10 | 100.00 | 2500.97 | 100.00 | 2500.97 |
| 写字楼 | 1797.60 | 86.00 | 1897.96 | 83.58 | 1883.65 |
| 商业 | 641.70 | 47.00 | 644.09 | 63.30 | 654.28 |
| 写字楼 | 18.64 | 100.00 | 1.55 | 0.00 | 7.23 |
| 商业 | 406.82 | 63.00 | 164.74 | 0.00 | 126.67 |
| 写字楼 | 161.25 | 77.67 | 111.35 | 100.00 | 154.26 |
| - | 5526.11 | - | 5320.66 | - | 5327.06 |
除自有资产外，苏州营财还受国发集团委托代为管理部分物业，该部分资产分别位于苏州市东大街、总官堂路、竹辉路、十全街、尚书里、庙湾街、干将路以及南石皮弄。2023年，公司获得相关委托管理费 287万元。
随着越城遗址股权的划出，截至 2023年末苏州营财合并范围内无在建项目。
B. 股权投资业务
苏州营财股权投资业务分为直接股权投资业务和基金投资业务。公司直接股权投资主要为战略性持有，对持有股权相关公司的日常经营不做干预。公司作为 LP开展基金投资业务，整体投资规模较小。
直接股权投资方面，2023年，苏州营财新增直接股权投资 1家，为苏州国发兴财私募基金管理有限公司发兴财布局不动产基金业务。2024年 1月，国发兴财更名为苏州国发数金科技有限公司，经营范围由从事私募基金变更为从事数据技术服务。2024年 4月，公司收回对国发兴财的投资。
2023年，苏州营财所持 4家非金融类股权被苏州市财政局收回。截至 2023年末，公司直接股权投资业务投资标 13家，投资金额为 15.05亿元，同比减少 2.30亿元，账面价值为 43.51亿元，同比减少 1.30亿元。
2023年末，公司直接股权投资主要为持有的上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称“浦发银行”）、东吴证券股份有限公司（以下简称“东吴证券”）、江苏银行股份有限公司（以下简称“江苏银行”）、华夏银行股份有限公司（以下简称“华夏银行”）和交通银行股份有限公司（以下简称“交通银行”）5家上市公司股份，同时参股东吴期货有限公司、苏州国发创业投资控股有限公司、紫金财产保险股份有限公司和苏州企业征信服务有限公司等多家公司。
图表 8. 2023年末公司直接股权投资明细（单位：万元、%）
| 投资金额 | 账面价值 | 计入科目 | 合计持 股比例 | ||
| 2021年 | 2022年 | ||||
| 1,667.40 | 49,980.82 | 其他权益工具投资 | 0.26 | 3623.99 | 3095.49 |
| 3,234.00 | 27,017.00 | 其他权益工具投资 | 0.37 | 1447.00 | 1624.87 |
| 2,294.75 | 9,947.71 | 其他权益工具投资 | 0.02 | 549.38 | 615.23 |
| 51,532.50 | 79,779.70 | 其他权益工具投资 | 2.18 | 1318.05 | 1833.51 |
| 11,348.11 | 48,024.94 | 其他权益工具投资 | 0.48 | 2236.50 | 2831.02 |
| 20,000.00 | 142,172.61 | 长期股权投资 | 5.26 | - | 21159.24 |
| 31,065.85 | 40,285.54 | 长期股权投资 | 35.41 | 70.83 | - |
| 6,000.00 | 6,760.54 | 长期股权投资 | 4.00 | 140.00 | - |
| 4,774.00 | 6,489.32 | 长期股权投资 | 4.63 | - | - |
| 2,600.00 | 3,458.08 | 长期股权投资 | 10.00 | 104.00 | 156.00 |
| 1,000.00 | 600.16 | 长期股权投资 | 3.33 | - | - |
| 4,500.00 | 4,464.43 | 长期股权投资 | 45.00 | - | - |
| 10,500.00 | 16,100.00 | 其他非流动金融资 产 | 1.67 | 100.00 | 120.00 |
| 150,516.61 | 435,080.85 | - | - | - | - |
基金投资方面，2021年，苏州营财与苏州国发创业投资控股有限公司合作设立的 3只固收类产业基金，公司实缴金额为 1.48亿元，并于 2023年退出。此外，2023年，公司新增基金投资 2只，认缴金额为 1.10亿元，期末实缴金额为 0.50亿元。其中，苏州世纪咏兴创业投资合伙企业（有限合伙）作为国发大厦产业导入基金，基金总规模 3.11亿元，公司作为 LP认缴 0.60亿元，截至 2023年末实缴 0.30亿元，该基金将助力国发大厦招商。2023年末，公司存续基金投资 5只，公司认缴规模合计 3.80亿元，实缴 2.97亿元，账面价值 3.93亿元，投资期限 7-20年不等。
1
苏州国发创业投资控股有限公司（简称“国发创投”），2017年，国发集团对国发创投增资，使公司持有国发创投的股权比例下降，公
司当期将国发创投转入可供出售金融资产核算。根据国发创投 2018年第四次临时会议决议：“将公司章程修改为：公司弥补亏损、提取
公积金后所余税后利润，按照国发集团 60%，苏州营财 40%的比例进行分配。”2018年起，公司将国发创投作为权益法的长期股权投资核
图表 9. 2023年末公司基金投资明细（单位：万元）
| 基金管理人 | 基金成立 时间 | 基金 存续 期 | 公司认缴 规模 | 公司实缴 规模 | 期末账面 价值 |
| 开元国创资本 管理有限公司 | 2015-11- 27 | 12年 | 20,000.00 | 20,000.00 | 29,343.18 |
| 苏州国发资产 管理有限公司 | 2017-10- 10 | 10年 | 6,000.00 | 3,900.00 | 4,149.60 |
| 苏州国发股权 投资基金管理 有限公司 | 2020-03- 02 | 10年 | 1,000.00 | 800.00 | 763.04 |
| 上海咏归创业 投资管理有限 公司 | 2023-03- 07 | 7年 | 6,000.00 | 3,000.00 | 3,000.00 |
| 苏州保盛创兴 资本管理有限 公司 | 2023-11- 17 | 20年 | 5,000.00 | 2,000.00 | 2,000.00 |
| - | - | - | 38,000.00 | 29,700.00 | 39,255.82 |
股权投资业务投资收益对苏州营财的盈利形成补充，2023年，公司股权业务确认的投资收益为 1.73亿元，同比减少 0.20亿元，主要系非金融类股权被苏州市财政局收回，叠加部分存量以长期股权投资计量的企业净利润下降，权益法核算的投资收益减少。2023年，公司直接股权投资业务形成的股息和分红合计为 1.18亿元，其中，公司所持上市公司分红相对稳定。
C. 其他业务
此外，苏州营财与苏州信贰投资合伙企业（有限合伙）成立嘉信云生，公司持股 45%，并能对其实行控制，纳入合并范围。前期，嘉信云生主要从事政府平台债权投资业务和不良债权管理业务。后根据要求，逐步对市外政府平台业务进行清收。2023年末，嘉信云生政府平台融资业务余额为零，当年投资收益明显下降。
同期末，不良债权管理业务存量业务余额为 0.12亿元。
财务
随着部分股权被无偿划出或收回，2023年末，苏州营财资产规模有所下降，杠杆水平有所上升。公司银行借款和发行债券均由股东国发集团提供担保，短期刚性债务占比相对较低，高流动性资产占比高，流动性管理压力较小。公司盈利对投资收益的依赖度高，盈利稳定性有待提升。2023年，主要受投资收益减少的影响，公司净利润下滑。此外，高企的财务费用对公司盈利的增长形成一定压力。
1. 杠杆水平
2023年，苏州营财无偿划转越城遗址以及部分非金融类股权，年末合并口径资产总额为 92.55亿元，同比减少 5.38亿元。2021-2023年末，公司合并口负债总额分别为 49.88亿元、47.91亿元和 50.10亿元，负债规模小幅波动。同期末资产负债率分别为 49.83%、48.92%和 54.13%。公司资产和负债均主要集中在公司本部，母公司口径资产负债率的变化趋势与合并口径一致。公司母公司口径以及合并口径的杠杆水平适中。
图表 10. 公司杠杆率指标状况
| 2021年末 | 2022年末 |
| 50.01 | 53.92 |
| 50.01 | 53.92 |
| 57.51 | 54.61 |
| 50.20 | 48.98 |
2. 流动性
苏州营财母公司口径投资资产主要为直接股权投资、基金投资和信托产品投资。其中，直接股权投资均为战略性投资，以长期持有为目的。基金投资期限较长，7-12年不等。信托产品配置了一部分灵活赎回的产品。公司高流动性资产主要为持有的非受限上市公司股票和货币资金，占比较高。
图表 11. 公司高流动性资产占比（单位：万元、%）
| 2021年末 | 2022年末 |
| 291,347.27 | 286,948.82 |
| 40.37 | 40.63 |
注 2：上表数据为母公司口径。
苏州营财有较大规模的资金委托苏州信托有限公司（以下简称“苏州信托”）进行投资管理。截至 2023年末，公司信托计划投资余额为 19.72亿元，关注回收与流动性情况。
近年来，苏州营财合并口径刚性债务规模持续增加。截至 2023年末，公司刚性债务主要为银行借款、应付债券和其他应付款，其中，银行借款和应付债券集中在公司本部，其他应付款为公司 2023年纳入合并范围的子公司翔信房地产向其原股东苏州信托获得的借款。
母公司口径刚性债务方面，苏州营财前期融资以银行借款和股东借款为主。2022年以来，公司发行公司债券和中期票据各 5亿元，融资渠道有所扩宽，逐步降低对股东借款的依赖。截至 2022年末，公司全部偿还股东借款。2023年末，随着部分银行借款的偿还，公司刚性债务规模有所下降。公司短期刚性债务占比相对较低，银行借款和发行债券均由股东国发集团提供担保。
图表 12. 公司刚性债务构成（万元，%）
| 2021年末 | 2022年末 |
| 241,848.18 | 125,184.33 |
| 110,118.11 | 90,091.76 |
| 61,730.07 | 35,092.56 |
| 70,000.00 | 0.00 |
| 145,580.00 | 269,907.37 |
| 145,580.00 | 170,380.00 |
| 0.00 | 99,527.37 |
| 387,428.18 | 395,091.70 |
| 62.42 | 31.68 |
| 100.00 | 98.58 |
注 2：上表数据为母公司口径。
苏州营财本部持有的物业规模较稳定，营运收入为公司贡献相对稳定的现金收入。公司直接股权投资业务分红作为公司现金流入的重要组成部分，分红规模存在一定不确定性，对公司现金充足率的稳定性形成一定影响，但整体现金充足率相对较高。
图表 13. 公司现金流指标状况（单位：万元）
| 2021年 | 2022年 |
| 163.01 | 236.98 |
注 2：上表数据为母公司口径。
3. 盈利能力
苏州营财合并口径营业收入主要为租金收入和物业管理费收入，2023年，随着持有物业的增加，营业收入有所增长。2023年公司合并口径投资收益同比减少 0.41亿元。一方面，系公司所持非金融类股权被苏州市亿元。另一方面，随着子公司嘉信云生逐步收回市外政府平台业务，债权投资收益同比减少 0.33亿元。叠加 2023年营业成本的增加，全年净利润同比减少 0.97亿元。
苏州营财母公司口径盈利对投资收益的依赖度较高。公司母公司口径投资收益主要为上市公司股权分红、基金投资收益、信托计划和理财产品投资收益以及权益法下确认的股权投资收益。2023年，公司母公司口径投资收益减少，主要系权益法下确认的投资收益减少。
2023年，苏州营财刚性债务规模将有所下降，利息支出有所减少，期间费用率有所下降。
整体来看，苏州营财母公司口径营业收入相对稳定，盈利对投资收益依赖度较高，盈利稳定性有待提升。
此外，高企的财务费用也将对公司盈利形成一定压力。
图表 14. 公司盈利情况分析
| 2021年 | 2022年 |
| 0.66 | 0.53 |
| 0.49 | 0.77 |
| 2.78 | 2.77 |
| 197.69 | 284.11 |
| 1.66 | 1.72 |
| 1.89 | 1.56 |
| 4.26 | 3.41 |
注 2：上表数据为母公司口径。
图表 15. 公司投资收益主要构成情况（单位：亿元）
| 2021年 | 2022年 |
| 0.92 | 1.00 |
| 0.66 | 0.67 |
| 0.14 | 0.26 |
| 2.78 | 2.77 |
注 2：上表数据为母公司口径。
调整因素
ESG因素
苏州营财为国发集团全资子公司，实际控制人仍为苏州市财政局，产权关系清晰。公司按照《公司法》及《公司章程》等相关法律、法规及规范性文件要求经营管理公司。公司不设股东会，由股东国发集团行使股东权利。公司设有董事会和监事会，董事会由 5名董事组成，均由股东委派，其中职工董事 1名；董事与董事长均由股东委派，职工董事由公司职工大会选举产生；监事会由 3名成员组成，其中 1名为职工监事，监事会主席由股东委派。公司经营管理层由 1名总经理和 2名副总经理，负责公司日常的经营管理工作。
外部支持
股东支持
苏州营财作为国发集团内唯一的金融不动产运营平台，公司可在资本注入、对外融资以及业务开展方面得到股东国发集团的大力支持。2019年、2020年、2023年，国发集团分别对公司增资 4.50亿元、3.00亿元2
和 3.14亿元。此外，2023年 7月，经国发集团同意，公司通过资本公积转增资本 2.82亿元。业务开展方面，国发集团委托公司管理一定规模的不动产，为公司业务开展提供支持。
债项信用跟踪分析
增信措施及效果
22营财 01与 22苏州营财 MTN001均由国发集团提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。国发集团前身为苏州市国际经济发展控股集团有限公司，是经苏州市人民政府批准设立的国有独资有限责任公司。
1995年 8月，根据苏州市人民政府《关于组建苏州市国际经济发展控股集团有限公司的通知》（苏府【1995】66号）组建苏州市国际经济发展控股集团有限公司，将苏州市经济技术发展总公司、苏州市信托投资公司、苏州市城建开发总公司、苏州市对外经济贸易公司、苏州市国际经济技术合作公司，全部划为苏州市国际经济发展控股集团有限公司的控股子公司，成立时注册资本为人民币 1.00亿元，后经过多次增资及资本公积转增实收资本，截至 2023年末，国发集团注册资本和实收资本均为 100.00亿元。2021年 1月经苏州市政府批准，国发集团产权由苏州市国资委整体无偿划转至苏州市财政局，并于 2021年 4月份完成工商登记变更。变更之后，苏州市财政局成为国发集团唯一股东和实际控制人。国发集团作为苏州市属国有独资公司，秉承以金融投资为主业的理念。经过多年的经营发展，国发集团逐步形成了证券、信托、创业投资和担保等业务板块布局。
截至 2023年末，国发集团经审计的合并口径资产总额为 2285.11亿元，所有者权益合计 666.11亿元；当年合并口径实现营业总收入 140.47亿元，净利润 30.69亿元。2023年末，国发集团母公司口径资产总额为426.03亿元，所有者权益为 205.98亿元；当年母公司口径实现净利润 4.08亿元。
跟踪评级结论
综上，本评级机构维持苏州营财主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持上述公司债券和中票信用等级为 AAA。
附录一：
公司与实际控制人关系图
苏州市财政局苏州国际发展集团有限公司苏州营财投资集团有限公司注：根据苏州营财提供的资料绘制（截至 2023年末）。 附录二： 公司组织结构图 注：根据苏州营财提供的资料绘制（截至本评级报告出具日）。
附录三：
主要数据及指标
| 2021年 | 2022年 |
| 92.60 66.85 38.74 46.11 0.66 1.89 0.61 6.69 -5.03 | 89.61 67.51 39.51 45.72 0.53 1.56 0.22 1.22 -3.65 |
| 50.20 62.42 40.37 50.01 50.01 57.51 163.01 283.93 197.69 2.02 4.26 | 48.98 31.68 40.63 53.92 53.92 54.61 236.98 297.13 284.11 1.72 3.41 |
| 100.11 38.74 50.23 0.86 4.09 1.93 0.39 10.43 -5.03 | 97.93 40.08 50.02 0.73 4.01 1.76 -0.05 -0.12 -3.12 |
| 49.83 1.30 2.44 4.17 6.45 | 48.92 1.25 2.26 3.50 -0.09 |
附录四：
担保方主要数据及指标
| 2021年 | 2022年 |
| 374.42 282.80 191.09 163.70 0.03 6.15 -0.61 -28.56 34.63 | 409.42 337.77 197.02 199.48 0.03 25.99 -0.33 9.62 -16.60 |
| 56.28 37.66 11.88 54.09 54.09 121.65 76.43 25099.58 27129.02 1.81 4.45 | 51.28 16.45 8.36 49.21 49.21 137.40 76.92 110121.18 26006.15 6.63 14.31 |
| 1887.38 804.69 602.40 111.41 66.57 40.62 95.91 17.49 49.53 | 2041.39 894.28 642.93 141.17 56.54 27.96 229.60 -305.57 -17.36 |
| 68.08 0.75 6.52 7.58 11.11 | 68.51 0.72 5.63 4.49 -7.56 |
指标计算公式
资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%
高流动性资产=非受限货币资金及现金等价物+非受限上市公司股权+其他可认定为高流动性资产的股权或债权资产
投资资产规模=交易性金融资产+可供出售金融资产+持有至到期投资+债权投资+其他债权投资+长期股权投资+其他权益工具+其他非
流动金融资产+其他可认定为投资资产的投资
高流动性资产占比（%)=期末高流动性资产/（期末货币资金+期末投资资产规模合计）×100% 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务
短期刚性债务占比（%）=短期刚性债务/刚性债务×100%
债务价值比(%)=（期末刚性债务合计-期末非受限货币资金及现金等价物）/期末投资资产规模合计×100% 债务价值比*(%)=（期末刚性债务合计-期末非受限货币资金及现金等价物+期末为并表范围内成员企业提供担保+期末其他应计入对子
公司担保部分）/期末投资资产规模合计×100%
双重杠杆率(%)=期末长期股权投资/期末股东权益×100%
现金充足率(%)=（报告期销售商品、提供劳务收到的现金+报告期取得投资收益收到的现金）/（报告期管理费用+报告期利息支出+报
告期所得税费用）×100%
EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销 营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%
期间费用率(%)=（报告期销售费用+报告期管理费用+报告期研发费用+报告期财务费用）/报告期营业收入×100% 总资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初总资产合计+期末总资产合计)/2]×100% 净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100% 现金充足率(%)=（报告期销售商品、提供劳务收到的现金+报告期取得投资收益收到的现金）/（报告期管理费用+报告期利息支出+报
告期所得税费用）×100%
非筹资性现金净流入量/利息支出(倍)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/ 报告期利息支出
附录五：
评级结果释义
本评级机构主体信用等级划分及释义如下：
| AAA级 |
| AA级 |
| A级 |
| BBB级 |
| BB级 |
| B级 |
| CCC级 |
| CC级 |
| C级 |
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：
| AAA级 |
| AA级 |
| A级 |
| BBB级 |
| BB级 |
| B级 |
| CCC级 |
| CC级 |
| C级 |