房企债市“反击”，这一次是金地

文/乐居财经 李奕和

上周五（9月9日），金地集团（600383.SH）发布关于子公司首期市场化购买公司债券及资产支持证券的进展公告。截至公告日，子公司购买债券为“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”、“20金地01”、“21金地01”、“21金地03”，累计购买金额1.47亿元。

据了解，较早前的7、8月，金地集团曾公告，子公司深圳市金地建材有限公司（以下简称“金地建材”）将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券和资产支持证券，首期规模不超过10亿元。

此举目的，是为维护公司债券价格的稳定，保护投资者利益。

市场仍在下行，投资者对民营房企风险的担忧进一步传导至债券市场。与之对立的，面对债市的持续动荡，这是下半年以来房企又一起“反击”。

在此之前，碧桂园、旭辉控股、新城控股等一众房企，或通过旗下附属公司出手，或通过高管之手，购买自家公司债，积极维护公司债市的稳定。

护盘债市，金地“接力”

此前一段时间，金地集团旗下多只公司债出现较大波动，包括“21金地03”、“20金地01”、“18金地04”等因异常波动，出现盘中临时停牌。为了维稳债市，金地集团在7月28日披露了金地建材首期市场化购买公司债券的公告。

当时公告表示，购买时间为自公告发出后开始，至标的债券价格保持稳定为止。金地在最新公告也称，子公司将继续根据市场情况在二级市场购买公司债券和资产支持证券，以积极维护公司债券、资产支持证券等交易所固定收益产品价格的稳定。

实际上，不仅仅是金地，受行业流动性危机的蔓延，投资者对房企的信心不足传导至债券市场，房企公司债整体走弱，波动不断。

乐居财经《地产K线》查阅了解，过去两个月里，包括龙湖、融创、世茂、旭辉、合景泰富、富力、远洋、碧桂园、正荣等多家房企的公司债，都曾因异常波动出现过盘中临时停牌。这里边，除了有涉险房企，一些基本面尚较为优质的房企，也备受困扰。

这样的背景下，一些在资金上尚有余力的房企，开始出手购买自家债券。在金地此次宣布子公司购买公司债之前，7月14日，碧桂园就已公告，其全资附属公司宙华投资有意于境内二级市场购买碧桂园地产发行的公司债券。建议债券购买首期规模同样不超过10亿元。

当时，碧桂园旗下公司债正面临较大跌幅。其公告的两天前，“21碧地01”、“21碧地03”录得超23%的下跌。

不仅仅旗下公司购买自家债券，房企高管也成为一支重要力量，加入到企业债市的维稳行列。

3月26日，金地发布公告，董事长凌克及部分核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过2000万元。根据7月28日公告，上述人士已购买金地集团债券“18金地01”、“18金地07”、“21金地01”、“21金地03”、“21金地04”，累计购买金额2000万元。

此外，碧桂园、旭辉、新城控股一批房企的高管也多次出手“救市”。

同于3月，新城控股披露，部分董事和高级管理人员以市场化方式在二级市场购买新城控股发行的公司债券，购买总规模不超过2000万元。旭辉也发布公告，董事陈东彪和杨欣拟以市场化方式在二级市场购买公司债券，购买总规模不超过3000万元。随后的几个月，两家房企高管多次出手购买自家公司债。

5月5日，碧桂园也披露董事、监事及高级管理人员购买债券最新进展，已购买"19碧地02"、"20碧地01"、"20碧地02"、"20碧地03"、"20碧地04"、"21碧地01"、"21碧地02"、"21碧地03"和"21碧地04"，累计购买金额4016.02万元。按计划，上述人士对市场报价较估值偏离较大的碧桂园公司债券进行购买，总规模为不超过1亿元。

已做好未来一年偿债安排

面对近段时间以来的债市波动，金地集团董事长凌克在8月29日半年度业绩说明会上表示，金地的债券遭遇不寻常波动，这与金地的基本面无关。

“在市场恐慌情绪的推动下，决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素，而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。”其指出，优质民营房企遭遇“做空”，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。

如果从经营面看，也确实如凌克所说的那样。毕竟，同样处于行业下行周期的金地集团，依然保持较为稳健的增长态势。

9月5日，金地发布8月份销售情况显示，其8月单月实现签约面积102.4万平方米，同比及环比分别上升14.45%、38.2%；单月销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%。而今年1-8月，金地集团累计实现签约金额1403.9亿元，在第三方机构排行榜中，进入行业前七。

该公司的半年报也显示，2022上半年，金地集团实现营业收入281.12亿元，同比降低17.98%。但归属于上市公司股东净利润却在逆势中上升8%至19.65亿元。期内，金地的房地产业务结算毛利率21.18%，较去年同期也提高6.93个百分点。在大部分房企盈利下降，甚至亏损的大环境下，表现得较为坚韧。

在流动性方面，截止报告期末，金地集团的实际资产负债率66.9%，净负债率57.8%，持有货币资金647.98亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，三道红线各项指标继续保持在绿档水平。资产负债水平普遍优于其他同行。

据了解，今年以来，金地已完成境内外公开市场到期债券的偿还，包括3月份完成12.8亿元公司债兑付，6月份完成本息2.57亿美元境外债券兑付，7月5日完成15.76亿元的中期票据本息兑付，7月13日完成两笔共计41.63亿元公司债券本息兑付，以及7月26日偿还2.05亿美元债券本息。

一系列的动作之后，未来两年，金地仅剩最后一笔总额4.8亿美元债将在2024年8月到期。境内债年内也剩余一笔将于10月份到期的约27.26亿元公司债。金地称，已做好未来一年所有到期债务的偿付安排。

当然，市场有待复苏，投资者信心的恢复也需要时间，这个过程，金地集团与其他房企一样仍面临挑战。