首开股份2023年半年度董事会经营评述
首开股份（600376）2023年半年度董事会经营评述内容如下：
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块： 1、房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。 从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入188.51亿元、结算成本168.51亿元。 2、物业经营业务 本公司重要的业务板块之一。多年来公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。 公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，保持公司租金水平及出租率在市场前列。 报告期内，公司酒店经营收入快速增长，业绩表现高于市场平均水平。福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业；各项物业经营管理有效推进。当期公司酒店物业经营等结算收入4.42亿元、结算成本3.05亿元。 3、城市更新业务 从房地产行业看，在市场持续承压、企业竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。 以“城市复兴”为己任，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业（300832）细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。 报告期内，公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。 4、房地产金融业务 公司秉承“城市复兴”理念，在2015年开启“城市更新”业务的探索。在此期间，首开盈信成立，作为首开股份投资平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。 首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。 首开盈信目前累计投资三十余亿元，经过几年的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面积累了丰富经验，也基本形成了比较稳定的业务模式。 公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内，公司实际退出项目回款近9000万元。 5、服务各类重点工程 公司主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，通州小堡村项目完成地块内高压线塔拆除和规划图则变更公示、通州新城项目完成集中交用、通州西集项目施工按计划推进、房山熙悦丽博项目所有楼座结构封顶。公司将全力实现重点工程年度投资额和形象进度“双落地”。二、经营情况的讨论与分析
三、风险因素
1、市场风险 行业竞争不断加剧，一二线城市土地获取难度加大。虽然全国房地产市场在一季度以“小阳春”开局，但恢复行情未能延续，重点城市房地产供需两端走弱，市场调整压力增加，行业风险存在继续扩散的可能。同时，面对销售承压，优质企业在核心城市补货意愿普遍增强，大量房企持续进驻北京、上海、广州、杭州等重点区域，市场竞争压力加剧。 针对上述风险，公司一方面密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。同时，深刻理会项目所在城市房地产行业管理思路，及时把握各地出台的“地产友好”规则，灵活调整项目营销方案，提升项目周转速度。 2.经营风险 受行业周期影响，传统开发投资业务增长受到制约。公司历史高价地块、低利润项目结转影响仍然存在，叠加市场低迷，出现业绩亏损。公司开发项目成本控制和产品溢价能力需要强化；自持项目盈利模式需要进一步探索。 针对上述风险，公司将努力创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。 3.资金管理考验 虽然公司“现金短债比”保持达标，但偿债总额仍然较大，融资创新拓展仍需进一步探索。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。 针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。 4.管理风险 公司管理体制与激励约束机制需要持续深化完善；合作项目风险防控与紧急应对机制有待健全，对于子公司的公司治理与费用管控需要细化落实；市场跟踪研判与动态应对、成本优化与产品溢价、持有运营等方面的能力需进一步专业化、精细化提升。 针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。 （一）公司品牌 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。 公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了业内企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。 “首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步前进的保证。 （二）立足北京市场 作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领先地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。 （三）融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 报告期公司创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿（含公司债50亿，中期票据97亿）。挖潜经营性物业贷，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。继续对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。 （四）专业运作能力 公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。 公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。 报告期内，公司与时俱进，根据形势变化，启动具有首开特色拳头产品标准化研究、更新北京区域产品标准化成果、落实全年科技计划和碳规划工作。