深市首批消费基础设施REITs起航 资本市场支持地产行业回暖

21 世纪经济报道记者 杨坪 深圳报道

日前，证监会以及深交所官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华润商业REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金印力消费REIT”）已正式获得证监会准予注册的批复。

这也就意味着，深市首批消费基础设施REITs正式起航。

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。

市场人士分析认为，此次华润商业REIT、中金印力消费REIT的成功获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用，资本市场将持续推动地产行业回暖。

盘活存量资产

公开资料显示，华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。

中金印力消费REIT的发起人则是印力集团，后者是万科旗下的专业商业物业开发与运营管理平台，万科是印力集团的重要股东之一。

11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开会议，表示将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大保交楼金融支持，推动行业并购重组，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。

“这意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”华南一家大型投行机构人士表示，基础设施公募REITs盘活存量资产，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

房地产市场现边际改善信号

今年以来，伴随着政策齐发力，市场对于房企回暖的预期渐浓。

根据克尔瑞地产研究数据，2023年10月，市场成交因各地新政持续落地，网签集中备案而稳中有增。重点30城成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。

营收与盈利方面，2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。2023年前三季度深市房企平均销售毛利率为23.40%，较上年同期的销售毛利率24.93%略微下滑。

截至2023年9月30日，深市48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%，库存去化成效显著。

债务杠杆方面，截至2023年9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12,386.95亿元，较2022年底下降4%，地产公司主动性降负债效果显现；公司资产负债率平均为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点；剔除预收款后的资产负债率平均为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点。

在市场人士看来，持续降低负债水平才有助于企业适应房地产市场的未来。

如招商蛇口，截至2023年三季度末，公司净负债率41%，剔除预收账款的资产负债率60.5%，现金短债比2倍，短期偿债能力强，三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降，2023年上半年为3.65%，较年初下降24BP。

滨江集团三季报也有所改善，截至 2023 年 9 月，滨江集团在手现金 299.17 亿元，其计算得到现金短债比为 3.21，公司现金流充足；剔除合同负债后的资产负债率为 59.15%，较去年同期下降8.49pct，净负债率为 14.17%，较去年同期下降 8.94pct。